相続財産の中で最も評価額が大きくなりやすいのが土地です。そして、最も税理士の力量で差がつくのも土地の評価です。

同じ土地でも、適用できる補正や特例をすべて使い切れば評価額は大幅に下がります。逆に見落とせば、本来払わなくてよい税金を払うことになります。

路線価と補正率

路線価は標準的な土地が前提

相続税における土地の評価は、国税庁が毎年公表する路線価をベースに計算します。路線価は道路に面する土地1平方メートルあたりの価格で、おおむね時価の8割程度になっています。

個別事情で評価額は変わる

ただし、路線価はあくまで標準的な土地を前提にした価格です。実際の土地にはさまざまな個別事情があります。形がいびつ、間口が狭い、奥行きが長すぎる、がけ地に接している、騒音や日照の問題がある。こうした事情に応じて、路線価から減額する補正率が用意されています。

不整形地補正、奥行価格補正、間口狭小補正、がけ地補正、騒音や振動による減価。これらを正確に適用するには、現地の状況を把握し、測量図や公図と照らし合わせる作業が必要になります。机の上だけで済む仕事ではありません。

小規模宅地等の特例で最大80%減

自宅・事業用・貸付用の3タイプ

土地の評価を最も大きく下げられるのが、小規模宅地等の特例です。被相続人が住んでいた自宅の土地や、事業に使っていた土地について、一定の面積まで評価額を減額できます。

自宅の土地は330平方メートルまで80%減額。事業用の土地は400平方メートルまで80%減額。貸付事業用の土地は200平方メートルまで50%減額です。

5,000万円の土地が1,000万円に

たとえば路線価評価で5,000万円の自宅の土地が、この特例を使えば1,000万円の評価になります。4,000万円の差は相続税額に直接響きます。

適用要件を間違えると使えない

ただし、この特例には適用要件があります。自宅の土地の場合、配偶者が取得すれば無条件で適用できますが、子どもが取得する場合は、同居していたか、あるいは持ち家がないかといった条件を満たす必要があります。要件を一つ間違えると特例が使えなくなるため、事前の確認が欠かせません。

松本市の土地評価で気をつけること

宅地と農地が混在する地域

松本市は市街化区域と市街化調整区域が入り組んでおり、宅地と農地が隣接しているケースが多い地域です。農地を宅地として評価するか、農地として評価するかで金額が大きく変わります。

広い土地はさらに減額の可能性

また、松本市周辺では広い宅地を所有しているケースが都市部より多くあります。面積が大きい土地は、広大地評価（現在は地積規模の大きな宅地の評価）の適用により、さらに減額できる可能性があります。

市街化調整区域の土地、道路に直接接していない無道路地、不整形な山林など、評価が難しい土地ほど税理士の経験が問われます。