相続した不動産を売ると2種類の税金がかかる

相続した不動産を売却したとき、かかる税金は主に2種類です。すでに納めた相続税とは別に、売却益に対して譲渡所得税が課されます。

「相続税を払ったのに、売却でもまた税金を取られるのか」という声は多くあります。二重課税に感じるかもしれませんが、相続税は「財産を受け取ったこと」に対する税金、譲渡所得税は「売却益が出たこと」に対する税金であり、課税対象が異なります。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は以下の算式で計算します。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費の考え方

相続した不動産の取得費は、被相続人（亡くなった方）が購入したときの金額を引き継ぎます。親が3,000万円で買った土地を相続し、5,000万円で売却すれば、差額の2,000万円が譲渡所得の基礎になります。

問題は、購入時の契約書が残っていないケースです。取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とする概算取得費が適用されます。5,000万円で売却した場合、取得費はわずか250万円。差額の4,750万円に課税されることになり、税負担が大幅に増えます。

税率は所有期間で変わる

相続した不動産の所有期間は、被相続人の取得日から起算します。親が30年前に購入した土地であれば、相続直後に売却しても長期譲渡所得の税率（20.315%）が適用されます。

取得費加算の特例で譲渡所得税を減らす

相続した不動産を売却する場合に最も重要な特例が「取得費加算の特例」です。納めた相続税の一部を取得費に加算できるため、譲渡所得が減り、税額が下がります。

適用要件

• 相続または遺贈で取得した財産であること
• 相続税が課税されていること
• 相続開始の翌日から3年10か月以内に売却すること

3年10か月という期限は、相続税の申告期限（10か月）から3年以内という意味です。この期限を1日でも過ぎると特例は使えません。

加算できる金額の計算

加算できる相続税額は、売却した不動産に対応する部分です。相続税が500万円、遺産総額に対する売却不動産の評価額の割合が30%であれば、150万円を取得費に加算できます。譲渡所得が2,000万円の場合、税額は約70万円減る計算です。

空き家の3,000万円特別控除

被相続人が一人暮らしをしていた自宅を相続し、空き家のまま売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。

適用要件

• 被相続人が一人暮らしだった居住用家屋であること
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続から譲渡まで空き家であること（賃貸に出していないこと）
• 売却価格が1億円以下であること
• 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 家屋を取り壊して更地にするか、耐震リフォームを行うこと

3,000万円の控除は非常に大きく、長期譲渡所得の税率20.315%で計算すれば約609万円の節税です。要件が厳格なため、事前に確認してから売却を進めてください。

売却のタイミングで税額が変わる

相続した不動産の売却は、タイミングによって使える特例が変わります。

取得費加算と空き家特例は併用できません。どちらが有利かは、相続税額、不動産の評価額、売却価格によって異なります。売却を検討し始めた段階で税理士にシミュレーションを依頼するのが確実です。

売却前に税理士に相談すべき理由

不動産の売却は金額が大きいため、特例の適用可否で数百万円の差が出ます。売買契約を締結してから「この特例が使えなかった」と気づいても手遅れです。

特に以下のケースは、売却前の税理士への相談を強くおすすめします。

• 購入時の契約書が見つからない（取得費が不明）
• 相続した不動産が複数ある（どの不動産から売却すべきか）
• 空き家特例の要件に該当するか判断がつかない
• 取得費加算と空き家特例のどちらが有利か分からない