2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。施行日より前に発生した相続も対象となり、この場合は2027年3月31日までに対応する必要があります。

「うちは山林だけだから関係ない」「登記簿の名義がまだ祖父のままで気になっている」と感じている方もいらっしゃるかもしれません。実は、放置すればするほど手続きが複雑になり、費用も時間も余計にかかるのが相続登記の特徴です。

このコラムでは、義務化の内容と期限、放置した場合のリスク、費用の目安、そして松本市・長野県ならではの注意点を整理します。早めに方針を決めることで、過料のリスクを回避しつつ、次の世代に負担を残さない形で不動産を整理できます。

相続登記の義務化はいつから始まったのか

相続登記の義務化は、2024年4月1日に施行された改正不動産登記法によって始まりました。根拠条文は不動産登記法第76条の2で、相続によって不動産を取得した相続人に対し、登記申請の義務を課しています。

ポイントになるのは、施行日より前に発生した相続も義務化の対象になっている点です。たとえば20年前に亡くなったお祖父さま名義のまま放置している土地があれば、それも対象になります。この場合の期限は、施行日の2024年4月1日から3年後、つまり2027年3月31日までです。

義務化の背景には、所有者不明土地の問題があります。法務省の調査によると、登記名義人が死亡しているにもかかわらず相続登記が未了のままになっている土地は全国に相当数存在し、公共事業や災害復旧、民間の土地取引の妨げになってきました。この問題を解消するために、民法・不動産登記法の改正が行われた経緯があります。

もう一つ押さえておきたいのが、2026年4月1日から始まる「所有不動産記録証明制度」です。法務局に請求すれば、被相続人の名義になっている不動産の一覧を取得できるようになります。相続人が「どこにどんな土地があるか分からない」という状態を解消するための制度で、義務化とセットで活用していくことをおすすめします。

相続登記をしないとどうなるのか

3年の期限内に登記を申請しない場合、10万円以下の過料が課される可能性があります。過料は刑事罰ではありませんが、裁判所から通知が届き、財産への強制執行もあり得ますので軽く見ないほうが安心です。

過料のリスクだけが問題ではありません。相続登記を放置すると、時間の経過とともに手続きそのものが複雑になっていきます。

数次相続とは、一次相続の相続人が亡くなったときに、その人の相続人がさらに権利を承継していく状態のことです。これが繰り返されると、一つの不動産に対して数十人の共有者が生まれることもあります。全員の同意を取るだけで半年以上かかり、連絡の取れない親族や認知症で判断能力を欠く相続人がいると、家庭裁判所の手続きを経ないと話が進まなくなります。

また、被相続人名義のままでは不動産を売却できず、住宅ローンの担保に入れることもできません。いざ売りたい・活用したいという場面で、まず相続登記から始めなければならず、想定外の時間とコストが発生してしまいます。

相続発生直後の動き方については、相続発生後の最初の90日でやるべきことで整理していますので、あわせてご確認ください。

相続登記の費用はいくらかかるのか

相続登記にかかる費用は、大きく分けて「登録免許税」「司法書士報酬」「書類取得費用」の3つです。不動産の評価額や件数によって変動しますが、一般的な戸建て住宅1件のケースで、総額7〜15万円が目安になります。

1. 登録免許税の計算方法

登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に対して0.4%をかけて算出します。評価額2,000万円の土地建物を相続する場合は8万円、評価額5,000万円なら20万円が登録免許税になります。計算の基準は申請する年度の固定資産税評価額で、市町村から届く納税通知書で確認できます。

なお、不動産価額が100万円以下の土地については、相続登記の登録免許税が免除される特例があります。最新の適用可否や期限については、法務局または税理士にご確認ください。

2. 司法書士報酬の相場

登記申請を司法書士に依頼する場合の報酬は、1件あたり6〜10万円が一般的な相場です。不動産の件数が増える、相続人が多い、戸籍の収集範囲が広いといった要素があれば追加費用がかかります。

ご自身で登記申請することも可能で、その場合は司法書士報酬が不要になります。ただし、戸籍の収集と読み解き、相続関係説明図の作成、遺産分割協議書の整備など、慣れていないと数十時間を要する作業です。時間コストと正確性を天秤にかけて判断するのが安心です。

土地の評価額そのものの計算方法については、土地の相続税評価の基本も参考になります。

松本市・長野県の相続で特に注意すべき点

長野県は全国平均に比べて持ち家率が高く、農地や山林を相続財産に含むケースが多い地域です。松本市でも市街地と中山間地が混在しており、山林や農地の未登記リスクがほかの都市部より高くなっています。

山林は固定資産税評価額自体が低いため、「登記しなくても実害がない」と放置されやすい傾向があります。しかし義務化の対象はあくまで「相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内」であって、評価額の大小は関係ありません。評価額10万円の山林でも、登記しなければ過料の対象になり得ます。

農地の相続については、相続登記に加えて農業委員会への届出（農地法第3条の3）も必要です。取得後おおむね10ヶ月以内に届け出ないと、10万円以下の過料が課されます。相続登記と農地届出はセットで進めるのが基本です。

また、共有名義のまま長年経過している山林では、所有者の一部が県外に出ていて連絡が取れないケースもあります。この場合は、2023年4月から始まった「所有者不明土地管理制度」や、相続土地国庫帰属制度の活用も選択肢に入ります。手続きは複雑ですので、地域事情に明るい専門家にご相談いただくのが早道です。

相続登記の手続きの流れ

実際に相続登記を進めるステップを整理します。一般的な遺産分割協議による登記のケースです。

戸籍の収集には、被相続人の本籍地が複数あると時間がかかります。転籍を繰り返していれば、それぞれの市町村から取り寄せる必要があり、郵送請求だけで1〜2ヶ月かかることもあります。義務化の期限は「知った日から3年」と比較的長く見えますが、実際の作業量を考えると余裕はありません。

相続税の申告期限は「相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内」で、相続登記とは別の期限です。相続税の申告が必要なケースでは、遺産分割協議・相続税申告・相続登記を並行して進めることになります。申告要否の判断基準については、相続税の基礎控除と申告要否で解説していますのでご確認ください。

早めに専門家へ相談することが最大の節約になります

相続登記の義務化は、単に「罰則ができた」という話ではありません。放置期間が長くなるほど、相続人の高齢化や数次相続によって、手続きの難易度と費用が雪だるま式に膨らみます。3年という期限は長いようで、戸籍収集から遺産分割協議までを考えるとタイトです。

相続税の申告が必要かどうか、不動産の評価をどう進めるか、遺産分割をどの形でまとめるかは、税理士と司法書士が連携して検討することでスムーズに進みます。松本市内で相続に強い税理士の選び方については、松本で相続に強い税理士の選び方もあわせてご覧ください。

サンソレイユ税理士法人では、相続税の試算から遺産分割のご相談、提携司法書士による相続登記までワンストップで対応しています。「名義が祖父のままで気になっている」「山林や農地をどう整理すべきか分からない」といった段階でも構いません。まずはお気軽にご相談ください。