配偶者居住権は、2020年4月の民法改正で新設された権利です。自宅を「所有権」と「居住権」に分離し、配偶者は自宅に住み続けながら、所有権は子が取得する形をつくることができます。

この制度の最大の効果は、二次相続で発揮されます。配偶者が亡くなったとき、居住権は消滅して課税対象から外れるため、一次相続と二次相続の合計税額を抑えられる仕組みです。

とくに長野県・松本市のように持ち家率が高く、相続財産に占める自宅の割合が大きい地域では、配偶者居住権の活用が二次相続対策の有力な選択肢になります。この記事では、制度の概要と評価方法、具体的な計算例、活用時の注意点までを整理します。

配偶者居住権とは何か

配偶者居住権とは、被相続人が所有していた建物に、残された配偶者が無償で住み続けられる権利のことをいいます。民法1028条に規定された新しい権利で、2020年4月1日以降に発生した相続から適用されています。

従来の相続では、配偶者が自宅に住み続けるためには、自宅そのものを相続する必要がありました。しかし自宅の評価額が大きいと、配偶者の相続分がほぼ自宅だけで埋まってしまい、預貯金などの金融資産を子に多く渡さざるを得ないケースが少なくありません。結果として配偶者の老後資金が不足する、という課題が長年指摘されていました。

配偶者居住権は、この課題を解決するために設計された制度です。自宅の価値を「住む権利（居住権）」と「所有する権利（負担付所有権）」の2つに分け、配偶者は居住権だけを取得します。所有権は子が相続する形をつくれるため、配偶者は自宅に住み続けながら、預貯金などもきちんと受け取ることができます。

この権利は原則として配偶者が生きている間は存続し、登記することで第三者にも対抗できます。設定方法は、遺産分割協議・遺言・家庭裁判所の審判のいずれかです。

配偶者居住権の評価方法

配偶者居住権の相続税評価は、国税庁が定めた計算式で算出します。建物部分と土地部分で、それぞれ計算方法が異なります。

1. 建物部分（配偶者居住権）の評価

建物の居住権の評価は、建物の相続税評価額から、居住権が消滅した後に残る所有権部分の価値を差し引いて求めます。所有権部分は、建物の残存耐用年数から配偶者の平均余命（存続年数）を差し引いた年数を、残存耐用年数で割り、さらに法定利率3%による複利現価率を掛けて算出します。

2. 土地部分（敷地利用権）の評価

土地については、敷地を使う権利（敷地利用権）として評価します。土地の相続税評価額から、複利現価率を使って配偶者の存続年数経過後の土地価値を差し引いた金額が、敷地利用権の価額になります。

3. 配偶者の年齢による違い

平均余命は厚生労働省の完全生命表に基づいて計算します。たとえば75歳女性の平均余命は約16年、80歳女性は約12年です（厚生労働省 令和4年簡易生命表）。配偶者が若いほど存続年数が長くなり、居住権の評価額は高くなります。逆に配偶者が高齢であるほど、居住権の評価額は小さくなり、子が相続する所有権の評価額が大きくなります。

この仕組みがそのまま二次相続の節税につながります。なお、建物が被相続人の単独所有である必要があり、配偶者以外との共有であった建物には設定できません。土地の評価についてさらに理解を深めたい方は、土地の相続税評価を下げる合法的な方法もあわせてご覧ください。

二次相続で節税になる仕組み

配偶者居住権の最大のメリットは、二次相続で威力を発揮する点にあります。なぜなら配偶者居住権は、配偶者が亡くなった時点で自動的に消滅し、相続財産として課税されないからです。

一次相続とは、夫婦のうち一方が亡くなったときの相続のことをいいます。一次相続では、配偶者の税額軽減（配偶者控除）により、配偶者が取得する財産のうち1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い金額までは相続税がかかりません。しかし二次相続（残された配偶者が亡くなったときの相続）では配偶者がいないため、この軽減は使えなくなります。

さらに二次相続では法定相続人の数が減るため、相続税の基礎控除も小さくなり、税負担が一気に重くなる傾向があります。これが相続対策で最も注意すべきポイントです。

配偶者居住権を使うと、一次相続の時点で自宅の所有権を子に渡しておくことができます。配偶者が亡くなったときに居住権は消滅しますが、その消滅に伴う子への財産移転は課税の対象外になります。結果として二次相続で自宅を丸ごと課税対象にする場合と比べ、合計税額を下げられるのです。

具体的な計算例：遺産1億円のケース

実際にどの程度の節税効果があるのか、具体例で確認します。以下は遺産総額1億円（自宅5,000万円・金融資産5,000万円）、配偶者75歳、子1人（成人）のケースです。

※居住権評価は配偶者75歳・建物残存耐用年数を一定条件で試算した概算値です。実際の税額は財産構成・控除適用・小規模宅地等の特例の可否などにより変動します。

このケースでは、配偶者居住権を設定するだけで、二次相続の課税対象から自宅評価額がまるごと外れ、約480万円の節税効果が生まれます。配偶者は生涯にわたって自宅に住み続けられるうえ、手元の金融資産も確保できるため、老後の生活資金に関する不安も軽減されます。

配偶者居住権の注意点とデメリット

節税効果の大きい制度ですが、活用にあたっては次のような注意点があります。事前に理解しておくことで、思わぬトラブルを防げます。

1. 登記しないと第三者に対抗できない

配偶者居住権は、建物への登記をもって第三者（所有権を譲り受けた第三者や建物の差押債権者など）に対抗できる権利です。登記していないと、万が一子が所有権を第三者に売却したような場合に、配偶者が住み続ける権利を主張できなくなる可能性があります。遺産分割協議や遺言で設定したら、必ず登記手続きまで済ませることが大切です。

2. 譲渡・売却ができない

配偶者居住権は売却・譲渡できません。配偶者が施設に入るなどして自宅を売る必要が出ても、居住権だけを現金化することは制度上できないため、放棄するしかありません。放棄時には所有者への贈与として課税される場合があるため、将来の住み替えの可能性も含めて判断することが大切です。

3. 建物の修繕費・固定資産税は配偶者負担

建物の修繕費や固定資産税などの通常必要費は、配偶者が負担する義務を負います。これは民法1034条で定められています。配偶者の生活費との兼ね合いで、この負担が重くなる場合もあるため、事前に想定しておきたいポイントです。

4. 建物の構造変更や用途変更に制約

配偶者は「従前の用法に従って」建物を使用する義務があります。大規模なリフォームや用途変更には所有者（子）の承諾が必要となり、意思決定の自由度は自己所有の場合よりも制限されます。

5. 家族関係によっては活用しにくい

所有者となる子と配偶者（とくに後妻）の関係が悪いと、日常の修繕や将来の売却判断で対立が起きる可能性があります。家族構成や関係性を踏まえて、設定の適否を慎重に判断する必要があります。

松本市・長野県で配偶者居住権を検討する意味

長野県は全国的に持ち家率が高く、松本市でも相続財産に占める自宅の割合が大きい世帯が多い地域です。農村部と市街地が隣接しているため、宅地が広く、自宅の評価額がまとまった金額になりやすい特徴があります。

この地域性が、二次相続の税負担を重くする要因になります。自宅評価額が3,000万円〜5,000万円規模になれば、二次相続の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える案件は珍しくありません。一次相続では配偶者の税額軽減でしのげても、二次相続で数百万円単位の納税が発生する可能性が十分あります。

配偶者居住権は、こうした地域の相続にこそ効果が大きい制度です。自宅の評価額が大きいご家庭ほど、居住権と所有権を分離して一次相続で所有権を子に渡しておく意味が出てきます。

ただし制度の設計は、配偶者の年齢、建物の築年数、土地評価、小規模宅地等の特例との併用可否、子の人数と配偶者との関係性など、複数の要素を同時に検討しなければ最適解が出ません。遺言で設定するのか、遺産分割協議で設定するのかによっても、実務の手順は変わります。相続発生後に慌てないための進め方については、相続発生から最初の90日で押さえるべきことも参考にしてください。

配偶者居住権は、残された配偶者の住まいと生活資金を守りながら、一次相続と二次相続の合計税額を抑えられる有力な制度です。2020年の制度創設から時間が経ち、実務上の活用事例も増えてきました。

一方で、設定の可否・評価方法・小規模宅地等の特例との併用・家族関係を踏まえた運用可能性など、判断要素は多岐にわたります。一次相続だけを見て設定すると、かえって二次相続で不利になるケースもあり得るため、税理士による二次相続まで含めたシミュレーションが欠かせません。生前からの対策全体を検討される方は、生前贈与の2024年改正ポイントもあわせてご覧ください。

サンソレイユ税理士法人は共同会計グループの中核法人として、相続相談累計18,000件超の実績を持ちます。グループ内の行政書士法人リーガルイーストと連携し、配偶者居住権の設定を含む相続税対策を相続税対策・相続対策サービスとして一括でご支援しています。配偶者居住権の活用で気になることがあれば、お気軽にご相談ください。